PM（プロパティマネージャー）に求められる最低限の不動産投資知識②

不動産投資の目的と節税

以前の記事に引き続き、PMに必要な不動産投資知識について解説していきます。今回は主に以下の2点を中心にお伝えします。

• 不動産投資の目的
• 不動産投資を活用した節税

それでは順番に見ていきましょう。

不動産投資の目的とは？

不動産投資をされる方の目的は様々です。目的やその方の状況により、保有する物件の条件も異なります。以下に主な目的とそれぞれに合った投資スタイルをご紹介します。

資産形成

本業以外に安定した収益源を作りたいという方に多いパターンです。将来の備えや早期リタイア、豊かなライフスタイルのために資産を構築することが目的です。

• 主な対象者：年収1,000万円前後〜の勤め人
• 投資物件：中古アパート・中古マンションなど
• 特徴：利回りの高い物件を高融資比率で取得し、キャッシュフローを重視

資産運用

既にある資産をさらに拡大させたいという方に多いケースです。現金や有価証券だけでなく、不動産を含めた運用によって資産全体の価値を高めます。

• 主な対象者：年収2,000万円以上の富裕層（外資系金融マン・士業など）
• 投資物件：中古アパート・一棟マンション
• 特徴：キャッシュフローと節税効果のバランスを重視

所得税対策

高所得者が、所得税を抑えるために不動産投資を活用するパターンです。減価償却費を活かして会計上の赤字をつくり、給与所得と損益通算します。

• 主な対象者：年収2,000万円以上の高額所得者
• 投資物件：築古の木造・鉄骨アパート、一棟マンションなど
• 特徴：節税効果を狙い、法定耐用年数超え物件の減価償却を活用

相続税対策

ご高齢の方や資産家が、現金などの資産を不動産に変換することで相続税評価額を下げ、税負担を軽減するパターンです。

• 主な対象者：資産5,000万円以上の方
• 投資物件：RC一棟マンション、区分マンション、テナントビルなど
• 特徴：評価額と実際の価格の乖離を活用して、相続税を抑制

不動産投資による節税方法

ここからは、特に投資家の関心が高い「節税効果」について詳しく説明していきます。

所得税対策としての不動産活用

以下のような方々がターゲットとなります。

• 外資系コンサル・金融マン
• 上場企業の役員
• 士業・勤務医など年収2,000万円以上の方

築古物件（木造・鉄骨）の減価償却費を活用し、会計上で赤字を計上。給与所得と相殺することで課税対象所得を圧縮し、所得税を削減します。

ポイント：

• 減価償却費：会計上の費用を増やし赤字を作る
• 損益通算：給与所得のプラスと、不動産収入のマイナスを相殺
• 繰り延べ効果：将来の売却時に課税（譲渡税）されるため、節税は一時的

譲渡税の考え方

• 購入から5年以内の売却：税率約40％
• 購入から5年超の売却：税率約20％

節税シミュレーション（簡易）

以下はシンプルな例での試算です。

物件概要：

• 築30年木造アパート
• 物件価格：4,000万円
• 年間家賃収入：400万円
• 売却価格：4,000万円

所有者：

• 年間所得：5,000万円
• 所得税率：50％

効果概要：

• 所得税繰り延べ額：約400万円（毎年）
• 売却時の譲渡税：約800万円
• 節税効果：繰り延べによるキャッシュの確保＋税率差の活用

※ 実際の節税効果は個別の状況により異なります。

まとめ

今回は「不動産投資の目的」と「節税効果」について解説しました。少し専門的な内容もありましたが、PMとしてオーナー様と対等に会話し、信頼を得るためには非常に重要な知識です。

次回以降も、PMに必要な不動産投資の知識をさらに深堀りしていく予定です。